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土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業とは、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用増進を図る事業です。
道路や公園などの公共施設の整備が必要な一定の区域において、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、この土地を集約し、道路や公園などの公共用地に充てます。また、減歩の一部を保留地として売却し、事業資金の一部に充てます。
事業資金は、前述の保留地処分金のほか、公共側から支出される国庫補助金、市費等から構成されます。これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われます。
地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は減歩によって従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園などの公共施設の整備や宅地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られることになります
土地区画整理事業の特徴
土地区画整理事業は地区内全体の土地利用価値が増進するように土地所有者と市が一緒にまちづくりの計画を立て、その計画に沿って、一定の区域を定めて道路や公園の用地や事業費を生み出すための土地を公平に出し合い、道路や宅地を総合的に整備します。そのため、次のような特徴があります。
- 利用価値の低い不整形な残地や変則的な交差点が生じません。
- 事業による利益は地区内の土地所有者全員が公平に受け取ります。
- 整備地区外へ転出する必要がないので、整備前の地区のコミュニティが維持されます。
| 整備前のイメージ図 | 整備後のイメージ図 | ||
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Aさん：再配置し、住み続けられる。 |
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土地区画整理事業の仕組み
土地区画整理事業では、地区内の土地所有者から土地を少しずつ提供してもらい（これを「減歩」といいます）、道路や公園などの公共施設を整備していきます。そして公共施設の整備にあわせて地区内の土地を整形化してすべての土地が道路に面するように再配置し、土地の利用増進を図ります。
事業が行われると、事業前に比べて土地の面積は減少しますが、道路、公園などが整備されて住環境が改善されるとともに、個々の土地の利用価値も高くなります。
【土地区画整理法第2条第1項】
「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設または変更に関する事業をいう。
| 1 換地 |
道路、公園、河川等を整備すると同時に安全で使いやすい宅地につくりかえるため、それぞれのもとの土地の形を整え、もとの条件にみあうところに配置換えをします。このようにもとの土地に対して新しく置きかえられた土地を「換地」といいます。 |
| 2 減歩 | 土地区画整理事業は、その施行による土地の価値の増加に応じて施行地区内の権利者から土地を提供していただき、その土地は公共施設のための用地及び事業費の財源となる保留地に充てられます。従前の土地は提供していただいた分だけ面積が減少することになります。これを「減歩」といいます。減歩はその目的により「公共減歩」と「保留地減歩」に分けられます。減歩により土地が減少した分は土地利用のしやすさや環境の向上等の利益となって権利者の方々に戻ってきます。 |
| 3 公共減歩 | 事業により整備される道路、公園等の公共施設の用地を確保するための減歩をいいます。 |
| 4 保留地減歩 | 事業費の一部に充てるために売却する土地を確保するための減歩のことをいいます。 |
| 5 保留地 | 土地区画整理事業施行の費用に充てるため、換地として定めない一定の土地を「保留地」といいます。 保留地は、換地・公共用地以外で、従前の土地（事業施行前のもとの土地）から減歩して定めた施行者が留保する土地で、1．事業費に充てる、2．公共施設用地に充当する等を主な目的とします。 |
土地区画整理事業の流れ
減価補償地区とは
施行後の公共用地率が大きい地区等においては、宅地の利用価値が高くなり平均単価は上がるものの、宅地の面積の減少が大きく、地区全体の宅地総価額が減少してしまいます。このような地区を『減価補償地区』といい、宅地総価額の減少分が『減価補償金』として地権者に交付されます。
実際の事業では、減価補償金相当額をもって宅地を先行買収し、公共用地に充てることにより、従前の宅地総価額を小さくし、減価補償金を交付しなくてすむようにしています。
足利市の減価補償地区（現在施行中）
減価補償地区のイメージ
